土地の固定資産税・都市計画税

土地の評価方法

概要

土地の評価方法

土地の固定資産税算出における評価は、総務大臣が定める固定資産評価基準に基づいて、地目別に定められた評価方法により評価を行うこととされています。
地目は、その年の1月1日現在（賦課期日）の土地の利用状況によって認定します。（田、畑、宅地、山林、雑種地など）
地積は、原則として登記されている地積によります。

• 宅地の評価方法
  固定資産税路線価（道路に付設した1平方メートルあたりの価格）を基に、土地の形状などに応じた補正を適用して評価額を算出します。
  ※固定資産税路線価は「全国地価マップ」で確認することができます。

• 全国地価マップ（外部リンク）

評価替え

評価額は、3年ごとに見直しを行います。これを評価替えと呼びます。評価額は、原則として次回の評価替え年度まで3年間据え置かれます。
評価替え年度以外では、以下の場合に評価額の見直しが行われます。

1. 新たに課税対象となった土地や、地目が変わった土地で基準年度の価格によることが妥当でない場合は、その翌年度に新しい評価額を決定します。
2. 地価の下落が認められる地域について、評価額を据え置くことが適当でない場合は評価額の修正を行います。

住宅用地等に対する特例措置

土地の課税標準額

課税標準額は、税率をかけて固定資産税額・都市計画税額を算出する基礎になるものです。

住宅用地等に対する課税標準額の算出方法

住宅用地（居住用の住宅の敷地）および特定市街化区域農地については、税負担を軽減するため課税標準の特例措置が設けられています。住宅用地等に対する特例措置は以下の表のとおりです。
新たに住宅を建てる予定の土地や、1月1日現在で住宅を建築中の土地については、住宅用地に対する特例措置は適用されません。ただし、固定資産税の納税義務者の方が1月1日をまたいで住宅の建て替え工事を行う土地については、引き続き住宅用地として取り扱う場合があります。

住宅用地等に対する特例措置

区分	固定資産税課税標準額（特例率）	都市計画税課税標準額（特例率）
小規模住宅用地（住宅1戸当たり200平方メートル以下の住宅用地）	評価額×6分の1	評価額×3分の1
一般住宅用地（住宅1戸あたり200平方メートルを超える部分で住宅の床面積の10倍までの部分） 特定市街化区域農地	評価額×3分の1	評価額×3分の2

税負担の調整措置

負担の調整措置とは

評価額が急激に上昇した場合であっても、税負担の急激な上昇を抑える役割のほか、地域や土地によりばらつきのある負担水準（本年度の評価額に対する前年度課税標準額の割合）を均衡化させるために、負担調整措置が講じられています。
この措置により、過去の評価替えにおいて評価額が急激に上昇した一方で、負担調整措置により、本来負担すべき税額まで段階的に引き上げている過程にある土地（負担水準が低い土地）については、評価額が前年度より下がっても、税額が据置きまたは上昇する場合があります。
具体的には、負担水準の高い土地は税負担を引き下げまたは据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させる措置となっています。

負担水準とは、個々の土地の前年度課税標準額が本年度の評価額に対してどの程度まで達しているかを示すものであり、次の算式によって求められます。

負担水準(％)＝前年度課税標準額/本年度評価額(×特例率)×100

住宅用地等の負担調整措置

• 住宅用地（小規模住宅用地・一般住宅用地）および特定市街化区域農地

負担水準	当該年度の課税標準額	調整方法
100％以上	本来の課税標準額（本年度評価額×特例率。以下「ア」とします。）	100％に引下げ または据置き
100％未満	以下のいずれか低い額 本来の課税標準額「ア」 前年度課税標準額＋ア×5％（以下「イ」とします。） ただし、 上記イにより計算した額が、アの20％を下回る場合は、ア×20％	上昇

商業地等の負担調整措置